永乐街

浦东永乐广场争取打造郊区SHOPPING MALL

商业 市场 人气的项目简介

一、项目概况

永乐广场项目位于浦东新区二条主干道的交汇处（项目南邻上南路，西邻锦绣路，东邻沪南路主干道近2公里），该项目东侧2公里处为周浦万达广场，南侧、北侧、西侧根据浦东规划局提供的规划资料将在五年内建设超过300万平方米体量的住宅城区，项目位于周浦与康桥两个行政区域交汇处，该两镇常住人口已达35万左右且周浦镇为上海四大镇之一，潜在消费人群约50万人，该项目政府已批准的总建筑面积为92000平方米（其中地上六层共66000平方米，地下二层共36000平方米，地上每层建筑面积为11000平方米，地下每层建筑面积为18000平方米）， 终争取地上再增加一楼层为六层（该申请正在报批中），即 终争取该项目总建筑面积为102000平方米，该项目室外广场面积及周边的地面面积累计将达30000以上平方米（另一万多平方米在该广场西南角 性租赁使用），将建设一个大型休闲主广场并在西北角将引进美车饰以增加拉动人气，总 人民币9亿元，由永乐公司出资打造，该项目计划于2011年10月开工，争取于2013年3月交房。

二、周浦、康桥市民公交短驳作为上海市示范区域已启动

周浦、康桥区域板块5公里范围内市民出行只需花一块钱就可在该区域内随意坐乘公交小巴（目前小巴数量已达数十辆），这一利好消息十分有利于永乐广场项目（传统的商业中心逐步将成为历史，大区域商业将会崛起），我司已与该区域公交小巴负责人联系，得到的答复是待我们永乐广场开张营业日起同意在永乐主广场上设置公交小巴总站，大卖场品牌商免费班车只要计划5公里之外居民小区的安排接送即可。

三、“业态定位”来决定该项目的人气，周浦永乐广场有望人气等于或好于周浦万达广场

该项目由于紧邻周浦万达广场的原因，我司不搞传统模式的SHOPPING MALL而定位成 商业市场的特色SHOPPING MALL，目前计划引进8大 国际、国内一线大品牌商业 市场入驻（详见附表），该业态安排60%部分彻底区别于周浦万达广场，永乐广场与万达广场错位经营60%的前提下，人气拉动优势于万达广场，业态对比如下：

1、永乐广场1.5万平方米大型家庭一站式消费中心（该消费中心共35个门类408个品牌，我司将选择 的一线品牌入驻，如面包类：元祖、克莉丝汀等；简餐类：粥天粥地、大娘水饺等；美发类：永淇、文峰等；美容SPA类：自然美、克丽缇娜等；足浴养生类：康骏会馆、和中堂等；网吧类：东方网点、大茂网点等；洗衣店类： 、卡博等；口腔诊所类：现代齿科、德真会齿科等；火锅类：小肥羊、豆捞坊等；快餐类：肯德基、味千拉面、必胜客、 等；烧烤类：盘古烧肉、禾风韩国烧烤等；咖啡类：星巴克、上岛咖啡等；药店类：华氏大药房、复星大药房，老百姓大药房等；教育培训类：乐宁、龙文、昂立等；儿童用品服饰类：丽婴房、受婴室等；甜品类： 、爱茜茜里、许留山等；眼镜类：巴黎三城、 、茂昌类；休闲熟食小吃类： 、天喔等；内衣类：黛安芬、婷美、爱慕等；旅行社类：上航国旅、春秋等；婚纱摄影类：巴黎婚纱、龙摄影等；儿童用品、服饰类：丽婴房、爱婴室、天天 等；床上用品类： 、罗莱、馨亭、澳西奴、阿曼达等； 类： 酒专卖、柯达快印、鲜花店、宠物医院、茶叶店、音像制品、火车票代售点、乐器培训、销售等），上述品牌结构大大优势于万达广场3.3万平方米已出售商铺的小业主出租的各类品牌。（万达广场未采取包租方式统一招商，该种做法会引发人气低下的后果）

2、永乐广场拥有1万平方米的大型数码城，而万达广场仅拥有300多平方米的数码专卖店。（数码城行业目前与今后是一个人气拉动十分强劲的行业）

3、永乐广场3万平方米大型的大品牌餐饮城规模之大为郊区 ，目前餐饮市场人气拉动力是 劲的（正大广场死而复生，全靠餐饮拉动成功），而万达广场仅引进了一家0.5万平方米的石浦大酒店。

4、永乐广场0.9万平方米计划引进香港儿童游乐城大品牌及大型 ，为新一代时尚的内容，而万达广场引进了0.4万平方米 度不高的大玩家电玩。

5、永乐广场0.8万平方米引进户外地面大型自动洗车台数5台以上之规模，能 拉动人气，而万达广场由于地面无空间，致使该内容为空白。

6、永乐广场0.2万平方米引进室内大型真冰溜冰场，能 拉动20公里范围内的部分消费人群，而万达广场该方面为空白。

7、永乐广场1.1万平方米六层楼顶开设大型健身俱乐部（内容为6个网球场、6个乒乓室、3个室内羽毛球馆、台球馆、配套部分健身器材及咖啡厅、酒吧、贵宾接待室等），而万达广场引进0.5万平方米的一兆韦德室内 ，其人气远不如永乐广场。

8、永乐广场B2层停车面积为1.8万平方米，地面停车面积为3万平方米以上，共计4.8万平方米以上，停车泊位有望超过1100辆，而万达广场只拥有B2层2.7万平方米停车库，地面无空间，其停车位只能在799辆，万达的799个停车位实际上能满足商业部分容量的只有1/3都不到，另外的2/3须满足该商业体楼上21万平方米办公楼停车泊位的需要，故永乐广场的停车容量是万达广场的3倍以上。

9、永乐广场2.2万平方米的生活大卖场计划引进家乐福或沃尔玛或欧尚，其位置安排在2F~3F，而万达广场1.75万平方米生活卖场引进乐购，其安排在B1层，从品牌影响力、总面积及楼层安排上，永乐广场优势于万达广场。

10、永乐广场0.8万平方米的运动城、家电大卖场类同于万达广场。另万达广场2.5万平方米的万千百货，由于浦东八佰伴10万平方米的综合体百货商场之原因，使万千百货的人气及销售不乐观。依据近几年商业市场的结构变化，传统百货综合体体量不足10万平方米，其经营成功率不高，但该行业租金 高于上述行业。

11、永乐广场实际用于经营场所的建筑面积为12万平方米，全部为对外统一招商、统一经营 （其中8000平方米为地面洗车区，另1.1万平方米为楼顶健康俱乐部），很巧合，万达广场总建筑面积也为12万平方米，但万达广场统一经营的只有8.7万平方米，另3.3万平方米已对外出售，由小业主自行招商经营。

综上对比，周浦永乐广场人气拉动远远优势于已成功开业的周浦万达广场（永乐广场业态结构定位方面，60%以上的品牌与万达广场错位经营，尤其是餐饮品牌）。

附表业态均为商业系统 市场的大品牌，在郊区市场属 的 市场业态定位，能十分 的拉动该项目的人气，从业态的构架上剖析，人气拉动上远胜于万达广场，但从永乐开发商租金 的角度会远低于万达的业态安排，但永乐公司还是选择前者。我司与各大品牌企业签订租赁合作协议时，附表业态的安排意见可同时写入协议内， 终争取打造一个 人气且十分 的商业特色项目。